21世紀經濟報道記者雷晨 北京報道
今年以來，房地產市場出現了一定程度的下滑，并引起了一些引起社會關注的問題，但目前來看，引起關注的風險事件都得到了妥善化解，房地產市場也開始看到向好的信號。
同時，國家層面針對居民購房，在按揭貸款利率方面持續支持，多次通過下調LPR的方式降低居民購房負擔，樓市成交數據也在上半年增速見底，并呈現出逐月回升的態勢。
記者注意到，在節前一系列政策大禮包的刺激下，國慶節前的最后一個交易日，地產板塊整體漲幅居前，天房發展、海泰發展、天?；ê蜆s豐控股等多只個股漲停，權重股保利發展、萬科A漲幅近4%。
那么，房地產板塊后市將會何去何從？廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，未來一段時間行業仍將處于修復階段，行業分化趨勢仍將持續，布局契合的房企將隨之獲得銷售恢復。
政策助力市場企穩
十一之前，中央接連發布三條行政政策：
9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定在2022年底之前，放寬對2022年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限，二套房維持當前規定。
9月30日，人民銀行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調至2.6%和3.1%（均下調15bp），二套利率政策不變。此次下調為15年8月以來第一次下調，目前首套公積金貸款利率為歷史最低點，可進一步釋放部分剛需需求。
同日，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，規定2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在出售后1年內于同城重新購買住房的納稅人，對其出售時的已繳個稅予以退稅優惠，其中新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳個稅，小于的按金額比例退還。
實際上，自7月以來，中央層面就地產問題進行了多次表態，明確“穩市場、穩預期、穩經濟”的行政目標，7月28日政治局會議、8月31日國務院常務會議均提出，要用足用好政策工具箱，用好信貸政策，完成“保交樓、穩民生”的重要責任。
郭鎮認為，9月底中央層面的一系列政策，將會進一步釋放正向的行業信號，通過利率下調以及稅費減免等方式，進一步降低居民購房成本，提振市場信心，促進行業整體重新進入“量、價、預期”的良性循環。
“930”一系列支持政策的落地，有助于市場復蘇企穩，未來一段時間行業仍將處于修復階段，行業分化趨勢仍將持續，隨著政策改善，二線及中能級城市市場將獲得較大改善，布局契合的房企將隨之獲得銷售恢復。疊加行業利潤率改善，將會顯著提高龍頭房企ROE水平，“強信用+大布局+低估值”的龍頭企業本輪具備中長期投資機遇。
與此同時，行業銷售數據在4月見底之后，逐步企穩，統計局全國商品房銷售金額增速4月為-46.6%，至8月降幅收窄至-19.9%，百強房企數據從4月-59.2%，收窄至9月的26.5%。
行業競爭格局優化
郭鎮表示，2022年房企經營表現根據信用表現的差異，體現出了較為明顯的分化趨勢，央企、地方國企、民企地產公司上半年銷售規模降幅分別為-31%、-34%和-54%。
而從三季度開始，企業拿地及推盤能力的差異開始逐步顯現，增速分別為+0.7%、-6.3%和-53%，央企國企等強信用主體銷售表現明顯走強，而民企月均銷售規模則逐步走低。
郭鎮認為，基于“信用”差異的經營表現分化，將會造就地產行業新的發展格局。當前行業銷售市場處于緩慢恢復期，成交總量仍處于低位。強信用房企由于積攢的投融資優勢，銷售規模迅速恢復。
具體而言，1-9月份，信用表現穩定的15家房企平均拿地力度（拿地金額/銷售金額）為30%，其他樣本房企（29家）拿地力度僅為1%。郭鎮指出，土地市場的行為差異，會最終轉化為貨量和銷售結果的差異，而后續的銷售又會對下一輪投資拿地能力造成影響，讓企業之間的規模差距越來越大。
面臨一輪行業挑戰，企業的“信用形象”、“產品質量”以及“投資定力”是決定未來發展高度的因素。
“良好信用形象，能保證企業獲得穩定的資金支持，來自金融機構和購房人的信任，是企業獲得持續造血能力的前提。”郭鎮表示，穩定的產品質量，包括房屋建造和后期服務兩方面，造好房子，服務好業主，從開發商的角度踐行“房子是用來住的”這一目標。良好的投資定力，房地產的投資模式，其類金融屬性始終存在，保持良好的投資定力在行業波動中就顯得至關重要，確定土地的合理收益水平，維持投資定力，不盲目追高，是企業跨越周期穩定發展的基礎。
郭鎮認為，歷史小周期，行業沒有大規模出清、充分競爭的情況下，量價齊升的市場競爭激烈，土地利潤率下行，量價齊跌的市場利潤率改善，因此利潤率的變化與周期也形成一定的相關性。
“本輪周期，供給側改革帶來的行業產能出清，優化行業競爭格局，當前市場低景氣度利潤率顯著改善，未來在上行周期的利潤率水平，也將高于此前改革前的均衡值，未來隨著行業達到‘三穩’以及競爭格局的優化，利潤率波動將有所減小，利于長期ROE的穩定。”他進一步表示。
整體來看，在政策加持下，當前地產基本面正在企穩向好，行業有望走出此前的困局，帶動整體經濟回暖，同樣也將對A股市場上行提供支撐。
