中國網財經1月21日訊日前，國家統計局發布了2024年全國房地產市場基本情況，多個指標有所改善。國家統計局局長康義17日在國新辦舉行的新聞發布會上表示，近期房地產市場在政策組合拳作用下積極變化增多，市場信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實，下階段房地產市場有望繼續改善。
2024年房地產銷售端、投資端、融資端表現如何？2025年房地產行業前景如何？針對上述問題，中國網財經記者采訪多位專家進行解讀。
銷售端：樂觀情形下商品房銷售面積或可止跌
國家統計局數據顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，較2023年降幅擴大4.4個百分點。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，較2023年降幅擴大10.6個百分點。
“需求中樞受宏觀擾動、二手房分流等多因素影響繼續下移，銷售額降幅更大主要受價格沖擊。”天風研究房地產聯合首席分析師王雯表示，“但從時間維度看，對比2023年，得益于政策積極引導，單月銷售增速整體呈修復趨勢，一三季度末為基本面邊際轉折點，量價企穩已具備基礎。”
具體來看，2024年房地產行業繼續呈調整態勢，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，為市場注入信心，行業呈階段性回溫態勢，核心城市恢復尤為明顯。
隨著“517”新政出臺，6月商品房銷售額降幅大幅收窄，隨后政策利好效應邊際遞減，市場迅速回落，7、8月跌幅有所擴大。9月末以來房地產利好政策頻出，中央政治局會議首次提出促進房地產市場止跌回穩的表述，旨在提振市場信心、改善預期，推動房地產市場積極變化，10、11月銷售數據持續改善，其中11月單月商品房銷售面積和銷售額同比全年首次回正，分別為3.25%和1.38%。
從數據上來看，2024年下半年以來，全國新建商品房銷售額、銷售面積累計同比降幅持續收窄，其中銷售面積累計同比降幅已連續7個月收窄，銷售額降幅連續8個月收窄，尤其是四季度以來累計降幅較快收窄，市場信心有所修復。
重點城市來看，據中指研究院，10月重點100城新房銷售面積同比結束16連跌，四季度銷售持續回升，12月在“減稅”政策及集中網簽推動下，多個重點城市市場成交規模出現“翹尾”。
展望2025年，中指研究指數研究部總經理曹晶晶認為新房銷售恢復仍面臨一些挑戰，如：居民收入預期尚未根本性扭轉、有效供給不足、二手房市場對新房“替代效應”等問題。
根據中指研究院預測，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%，樂觀情形下，若貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策加快落實，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。同時宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。
投資端：提供“好房子”的房企才會脫穎而出
國家統計局數據顯示，2024年，全國房地產開發投資100280億元，比上年下降10.6%，降幅較上月擴大0.6個百分點，較2023年降幅擴大1.1個百分點。開發投資連續31個月負增長，開發投資水平仍處于歷史低位。
“受土地供給量價齊跌、銷售持續下滑、庫存規模高企等因素影響，2024年行業土地投資與開發規模仍處于低位。”中誠信國際企業評級部分析師侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以來，大部分房企仍采取謹慎的開發及投資策略，整體土地投資及項目開發呈收縮態勢，央國企仍是市場投資主力，城投托底土拍市場的情況較為明顯。拿地開工率整體偏低，但房企出于穩健性考慮，新開盤的項目大多能夠實現盈利。
“2024年，二手房成交比重進一步上升，受制于市場需求轉向二手房市場，房企開發企業面臨較大考驗。”麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙談到，“未來房地產開發企業的集中度將會繼續提升，市場對新房的產品要求越來越高，只有提供‘好房子’的房企才會在市場調整中脫穎而出。”
“最近兩年房企優勝劣汰，一些拿地和新開工房企的資金狀況是不錯的，所以對于2025年房地產新開工指標應持樂觀態度。”新開工方面，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進舉例2025年1月各地出現了積極拿地現象，說明一些優質房企在后續拿地新開工方面動力依然很足。
竣工方面，受開發投資和拿地等指標的影響，竣工量也在收縮。嚴躍進指出，2025年要從好房子的角度持續做好保交房工作，同時加大對優秀案例的積極宣傳。
展望2025年，嚴躍進預測房地產開發投資類指標跌幅可控。同時，在系列金融和財政政策支持下，房地產開發投資指標有結構方面的優化，積極落實好“嚴控增量、優化存量、提高質量”的導向。
曹晶晶認為，盤活閑置存量土地將是2025年促進投資開工“止跌回穩”的關鍵，只有投資開工恢復，才能增加市場有效供應，推動市場進入新的循環。
融資端：更倚重企業自身經營能力
2024年房地產開發企業到位資金107661億元，比上年下降17.0%，雖然行業到位資金降幅連續收窄9個月，但降幅較2023年擴大4.6個百分點，整體行業資金壓力仍存。
2024年以來行業融資政策進一步寬松，“白名單”等政策亦不斷推進，行業融資環境持續改善。
從政策方面來看，2024年1月，中央推動建立房地產融資協調機制，并要求各地政府積極落實，并在“924”新政中進一步提出加大“白名單”項目貸款投放力度;截至2024年11月末，全國房地產“白名單”項目的投放金額已經超過3.6萬億元，預計全年將超過4萬億元。
公募REITS方面,2024年7月26日，國家發展改革委公布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITS)項目常態化發行的通知》(1014號文)，部署推進REITS常態化發行工作，2024年新成立REITS產品數量達到29只，發行規模超640億元，創歷年新高;截至2024年末，公募REITS產品數量已達58只，合計發行規模達1609.69億元。
此外,9月24日，央行將“金融16條”和經營性物業貸款兩項政策延期至2026年末，該舉措有利于進一步緩解房企在保交樓、現金流及償債等方面的壓力。
王雯認為，2024年融資端信用收縮力度較輕，更倚重企業自身經營能力。他具體分析，2024年房企到位資金繼續縮減，較國內貸款，預收款、按揭貸同比降幅更大，反映信用收縮力度相對較輕，主要或源于供給側出清程度已較高、白名單等融資政策對沖等因素，也反映自身經營回款能力對企業現金流影響逐步加大。
展望2025年，王小嬙表示隨著政策的持續發力，如“白名單”項目貸款審批通過金額的增加等，房企的資金面總體壓力或改善，但仍難以扭轉下行態勢，預計2025年房企到位資金降幅有望收窄至8%左右。(作者：譚夢桐)
