政策杠桿撬動上海樓市。
8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、房屋管理局等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調整。
一天后，該政策落地生效。
新政出臺后的第一個周末（8月30日至31日），上海樓市反應迅速。新京報貝殼財經記者實地走訪青浦、徐涇等外環外熱門板塊發現，新房售樓處看房量大增，二手房咨詢回升明顯，房東降價迎合市場。政策松綁釋放的購房需求，正從咨詢、帶看逐步轉化為實際成交。
9月1日，上海房貸利率新一輪調整正式開始。有上海房貸客戶告訴貝殼財經記者，今早她已在銀行手機App上完成了將存量房貸從二套房貸利率調整為當前首套房貸利率的操作，利率已從以前的3.45%（LPR-5BP），下調至3.36%（LPR-14BP），降幅達到9個基點。
貝殼財經記者獲悉，建設銀行、北京銀行等多家銀行已經開啟了存量房貸二套利率轉首套利率的相關流程。
8月30日下午，青浦區重固鎮附近多個新樓盤迎來消費者，車輛沿馬路兩側一字排開。新京報貝殼財經記者俞金旻攝
外環外新房市場熱度攀升，售樓處20%看房由新政“觸發”
“今天上午我們樓盤三期正式開盤，好的樓層基本上一上午已經全部售罄，下午主要是在簽約談合同。”8月30日下午，青浦區保利虹橋和頌售樓處人頭攢動，數十組家庭正圍著沙盤討論戶型，樣板間內的腳步聲此起彼伏，銷售經理解寒舒如是告訴貝殼財經記者。
8月30日上午，上海青浦區保利虹橋和頌開盤現場。受訪者供圖
“滬六條”明確，符合條件的家庭在外環外購房不限套數，并將單身人士視同家庭。解寒舒透露，新政后成交客戶主要分兩類：一是非滬籍家庭，社保滿1年后可購買改善型住房；二是本地戶籍市民，此前因限購無法在外環外再置業，現可解鎖“第二套”“第三套”。
“我是非滬籍剛需購房，這次‘新政’對我非常友好，‘新政’出來后看了兩個盤，和媽媽商量了一下就確定買這里了。”一位正在簽約的購房者陸先生告訴貝殼財經記者。
另一位非滬籍購房者王女士表示，新政后可用公積金支付首付，“首付壓力減少近20萬，才敢下決心買房”。
正在沙盤看房的李阿姨告訴貝殼財經記者，“我們原本住在內環內，房子屬于‘老破小’，現在我和老公都退休了，外環外的戶型更好、總價更低，而且還不用賣掉原來的房子。”
8月30日下午，上海青浦區保利虹橋和頌售樓處沙盤消費者正在聽銷售經理介紹。新京報貝殼財經記者俞金旻攝
在徐涇鎮虹橋燦耀星城，同樣迎來銷售高峰。據項目營銷經理徐先生介紹，新政次日電話咨詢量暴漲，“市區有房但無購房資格的客戶占比超六成，許多家庭這次就選擇周末專程來看房”。為抓住窗口期，該項目推出“通宵不熄燈”服務，并在大廳循環播放政策解讀短視頻。
外環外的熱度的“火苗”也“燃燒”到了中內環，位于浦東新區三林板塊的翡云悅府是中內環新樓盤，售價在1500萬至3000萬之間。銷售經理趙曉憶告訴貝殼財經記者，此次新政讓不少人有了“房票”。“‘新政’是8月26日實施的，28日我們樓盤就有一次新的加推，來看房的客戶中大概有20%左右是由新政‘觸發’的，畢竟‘新政’的利率還是很可觀的。”
8月30日傍晚，上海浦東新區三林板塊翡云悅府是中環附近的新樓盤，消費者正在簽約。新京報貝殼財經記者俞金旻攝
二手房市場升溫交易中心加派工作人員增設辦理窗口
新房市場熱度傳導至二手房，中介渠道迅速跟進。
鏈家大虹橋別墅旗艦店門店負責人竇記深表示周末帶看量比上周增加20%。
房東心態發生微妙變化，松江區某中介門店王店長告訴貝殼財經記者，此前降價10%無人問津的房源，現因咨詢量增加，有業主再降3%-5%來迎合市場。“首套房貸最低利率為3.05%，二套房貸也下降明顯，目前最大降幅可達36個基點。如果客戶在銀行的資信有瑕疵，或者貸款金額超過500萬且貸款成數在50%以上，都會在最低利率上上浮5個基點，也就是0.05個百分點，如兩種情況都有，則累計上浮0.1個百分點。”王店長表示，整體還是積極向上的態勢。
竇記深表示，二手房成交周期明顯縮短：“之前客戶看房平均猶豫2個月，現在遇到合適房源會當場談價。”
8月31日上午，在松江區房地產交易中心大廳內，等候區座椅已滿，叫號機正在逐個叫號。“今早剛開門就有三組客戶辦過戶，這在過去半年很少見。”一位正在帶客戶過戶的中介感慨道。
據青浦區房地產交易中心大廳負責人介紹，從房地產交易數據市場來看，新政的提振效應已經初顯，但從全局來看，政策影響相對溫和，市場整體較為平穩。“‘滬六條’實施以來，根據這幾天的數據反饋來看，成交量有回升，升溫的勢頭逐漸顯現。新政出臺后有一段消化的時間，我們預計新政在9月份發揮的作用將更加明顯。作為新政后的第一個周末，我們預判來辦理房產交易的市民較多，所以加派了工作人員，增設了辦理窗口，以減少市民的等待時間，更好地為市民服務。”
上海財經大學房地產經濟研究中心主任陳杰分析，“滬六條”通過放寬限購、金融支持雙管齊下，短期內釋放積壓需求：“尤其是非滬籍家庭和改善型需求，可能推動外環外去庫存提速。”但其提醒，市場能否持續回暖，取決于后續政策配套和就業、收入預期改善。
易居研究院副院長嚴躍進進一步指出，外環外“不限購”政策將引導人口向新城疏散，“職住平衡”或成為上海未來城市發展主軸。但他同時強調，當前熱銷樓盤多集中在虹橋商務區等產業集聚區，“若偏遠板塊供應過剩，仍需警惕局部風險”。
8月30日下午，上海青浦區保利虹橋和頌售樓處消費者正在簽約。新京報貝殼財經記者俞金旻攝
“滬六條”的首周效應，為上海樓市注入一針強心劑。從新房到二手房，從購房者到開發商，各方的積極動作顯示出市場信心的逐步恢復。不過，業內人士普遍認為，此輪政策更多是結構性調整，需求釋放的可持續性仍需觀察后續經濟基本面和房價走勢。對于普通市民而言，理性評估自身需求與支付能力，或許是搭乘這波政策紅利的關鍵。
