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花式政策能否激起年輕人的買房欲？
《中國經濟周刊》記者 張宇軒 | 北京報道
隨著各地多重房地產政策效果逐步顯現，以及住房需求進一步釋放，房地產市場出現一定程度的止跌回升跡象。
今年以來，北京、上海、成都等熱門城市的房價指數出現不同程度的上升，不少城市的首輪土拍也已經落下帷幕，熱門地塊的搶手程度絲毫不見消退。這些都被視作房地產市場回暖的跡象。
另一方面，多地相繼出臺刺激房地產消費的鼓勵性措施，為滿足剛性和改善性住房需求，“帶押過戶”“商轉公”“公積金交首付”等多種措施被寫入相關政府文件，力圖為年輕人買房“擠出”第一桶金。
攝影:《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊
房價指數止跌回升，熱門地塊依然在土拍中搶手
據國家統計局數據顯示，今年2月，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續增加，各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。
具體來看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別上升至55個和40個。一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%；二手住宅銷售價格環比由上月下降0.4%轉為持平。
以上一系列數據表現釋放出較為積極的市場信號，各方力量也有了新動作，特別是在土拍市場中，復蘇勢頭已然嶄露。
今年以來，已經進行過土地出讓的一二線城市包括北京、廣州、杭州、蘇州、南京、成都、鄭州、天津、寧波、溫州等，其中不少城市都出現了熱門地塊遭到競相爭奪，競拍價格一度飆升至地價上限的火爆情況。
3月22日，成都今年首場土地拍賣啟動。此次土拍中，4宗涉宅用地全部成交，總成交金額達35.64億元，溢價率最高達14.8%；3月23日，北京土拍火爆開幕，朱辛莊一地塊吸引了42家房企參與爭奪，一度觸發價格上限；同日，南昌市今年的首輪集中供地啟動，當日出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交，競爭最為激烈的地塊吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發熔斷，溢價率達15%。
總體上看，各地土拍市場表現不一，既有如上三城的火爆局面，也有城市的土拍相對冷清，不乏地塊流拍的情況出現。業內統計數據顯示，今年前兩個月，TOP 100企業拿地總額1207.6億元，盡管拿地規模仍是同比下降，但降幅較上月已收窄13.2個百分點。
多地花式“因城施策”，力圖提振市場信心
商品房價格和土拍市場的回溫也引發意欲購房者的高度關注，社交媒體上對此的討論從未停歇。但對于有剛性購房需求且又囊中羞澀的年輕群體而言，要想買得起房，“錢從哪里來”是擺在面前的頭號難題。
今年以來，多地接連出臺優惠政策刺激購房，其中住房公積金政策優化被視作良策之一。公開信息顯示，僅今年3月，就有深圳、南京、南通、株洲、駐馬店等10多個城市宣布對住房公積金政策作出調整。
以麗水為例，3月20日，麗水市住房公積金管理中心發布有關文件征求意見，其中包括大幅提高職工住房公積金貸款最高限額等措施。如職工首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，雙繳存職工最高限額上調為100萬元；單繳存職工最高限額上調為60萬元。二次申請公積金貸款或購買第二套住房的，最高限額也作了小幅上調。此外，符合政策的多孩家庭在額度上還有一定幅度的上浮加成。
此外，包括安徽省馬鞍山、江蘇省連云港等不少城市也在優化政策中涉及提高住房公積金貸款額度；南京、駐馬店等城市在二手房交易中推行“帶押過戶”，即賣方無須先結清二手房的住房貸款，買方即可辦理過戶和抵押登記等相關手續；還有的城市推行貸款“商轉公”，或支持公積金做首付等。
這一系列密集出臺的優惠政策能否奏效尚待市場檢驗，而眼下剛性需求的購房者對“房價泡沫”也依然存在疑慮，這些都是需求難以得到充分釋放的抑制因素。
今年年初，住建部部長倪虹在解答今年促進房地產市場平穩健康發展方面的措施時表示，要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。
在這一指導性思路下，倪虹表示，對購買第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率該降的都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房的，原則上不支持，不給投機炒房者重新入市留有空間。
市場周期究竟是“上行”還是“下行”？
當前的房地產市場周期究竟處于上行態勢還是下行態勢？外界各方說法不一。
悲觀色彩的論調并不鮮見，有觀點認為，年輕人買房結婚意愿降低的“低欲望”社會態度持續蔓延，房地產消費需求也會因之繼續萎縮，且不少城市存在“去化”壓力，加上不少房企經營風險亟待化解，市場周期還將下探；積極的觀點則認為，當前的房價水平已然觸底，再加上各類優惠金融政策支持，以及多地對限購政策的放寬，需求將得到激發，房地產市場升溫只是個時間問題。
據上海易居研究院統計數據顯示，3月份前20日內，全國50個重點城市（包括北京、成都、寶雞、珠海等50個一二三四線城市）新建商品住宅成交面積為1468萬平方米，環比2月前20日增長了18%，同比2022年3月前20日增長了29%；3月前20日，全國10個重點城市（包括北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青島、廈門、溫州和佛山）二手住宅成交套數為76608套，環比2月前20日增長37%，同比去年3月前20日增長79%。
易居研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟周刊》記者分析，結合今年以來的各類指標，包括房地產開發投資、房屋銷售、去庫存等來看，都呈現了積極的信號。基本上可以判斷，當前住房市場已逐漸走出了本輪降溫周期。
對于市場上行還是下行的爭論，嚴躍進認為，結合近期市場表現總體上判斷，房地產市場走出降溫通道、逐漸復蘇和回暖的大趨勢不變。同時，一些市場中的新情況也應得到關注，如近期深圳的深汕合作區、無錫等地依然在放松限購，這在一定程度上反映出各地房地產的交易行情還是面臨各類壓力。此類壓力不解除，那么住房市場步入上行周期也依然有阻力或不確定性。因此，今年，各地要繼續提振住房消費需求，助力房地產市場堅定走出降溫通道。
責任編輯：王健
