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超80城支持國企等收購存量房：至少36城已啟動征集，“樓市去庫存效果最直接”
據澎湃新聞統計，截至目前，超過80個城市宣布支持國有平臺企業等收購商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周轉房等。其中，至少36個城市已經發布征集房源的公告。
多數城市的收儲處于籌備和征集階段
目前，多數城市的存量房收儲還在籌備和房源征集階段，已完成收儲甚至已轉化為保障房并投入運營的城市并不多，僅有重慶、福建省福州市等首批租賃住房貸款支持計劃的試點城市，項目大多用于配租而非配售。
比如重慶，今年年初，重慶市屬國企共收購7個項目，合計4207套房源，目前已有多個公寓項目投入租賃運營；作為福州國企福州安住發展有限公司主要承接福州市收儲存量房轉作保障性租賃住房的任務，此前，該公司已收購約5000套存量住房，房源分散于鼓樓、臺江、晉安、倉山，覆蓋106個小區，計劃于2025年底前分多個批次裝修入市。
克而瑞分析稱，隨著越來越多的城市發布收儲細則，明確征集房源要求，疊加保障性住房再貸款支持加力，下半年存量房收儲有望取得更多實質性進展。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，當前“國企收儲未售新房”推進節奏仍有待進一步提速，目前發布征集公告的城市仍較少。另據央行公布數據，截至6月底保障性住房再貸款余額為121億元。國企收儲的推進可能會面臨一定挑戰，包括收儲價格、供需錯配等。
落地政策邊際寬松
全國至少36個城市已經發布房源征集公告，征集的房源將用于用于保障性住房、安置房、人才房、周轉房等。
各地的征集公告同時明確征集條件。房源方面，一般單套建筑面積要求在120平方米及以下；房源權屬清晰且可交易，交通便利、配套完善，滿足一定車位配比等。收購價格方面，多數城市要求以同地段保障性住房重置價格作為參考上限，即土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤。
克而瑞的報告顯示，在收購條件上各地也呈現出“前期嚴、當前邊際修正”的特征，其源動力正是因為落地執行城市實際收購效果緩慢，后“入局”城市則結合特有存量結構特征，優化、修正后重新制定符合自身發展與市場需求的規范要求，且各城市修正口徑差異化顯著。
典型城市存量收購條件來源：克而瑞長租
早期存量收購政策普遍要求收購資產為現房或達到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業為主，面積控制在70平方米或90平方米以內，并主要用于配租型保障房用途。此外，對項目周邊軌道交通、生活配套設施等均有特定要求。
近期出臺政策的城市，在房源資質、面積、性質等收購條件方面均進行了優化。以廣東省深圳市為例，8月7日，深圳將收購存量物業性質放寬至“商品房性質的住宅、公寓、宿舍等”，將房源狀態放寬至滿足“四證齊全”即可，同時還將資產形態放寬至“優先選擇整棟整單元”，并未明確一定要“整棟整單元”，也就是特殊情況下城市可適當放寬形態要求。
8月12日，廣東省肇慶將資產形態放寬至滿足“優先選擇整棟或整單元未售、可封閉管理”即可，未提出強制要求；資產性質也放寬至住宅和公寓業態，收購后可配租也可配售；此外，將收購房源的面積放寬至120平方米以下即可。
8月14日，河南省商丘市收購政策細則顯示房源狀態放寬至滿足“四證齊全，具備交付使用條件”即可，同時還將收購房源的面積放寬至120平方米以下，且未書面提及收購房源的資產形態及收購項目周邊配套設施要求。
收購不再局限于已經建成的商品住房。8月19日消息，江西省上饒市鄱陽縣發布關于印發《鄱陽縣促進房地產市場高質量發展的若干措施》的通知。按照以需定購的原則，用足用好國家保障性住房再貸款政策，組織地方國有企業與房地產企業特別是債務即將到期且無力償還的房地產企業，協商以合理價格收購在建（主體已完工，一年內可交付的準現房）在售符合戶型、面積要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。
首次有地方政府和上市公司達成大規模收儲協議
8月9日，華發股份（600325.SH）發布公告，擬與公司控股股東或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過120億元。這也是地方政府與上市公司間達成的第一個大規模收儲協議。
交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產項目公司股權。交易房產主要是助力珠海加快住房租賃供給側結構性改革，盤活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商業租賃住房供給。
據華發股份2023年報，公司在珠海的土地儲備約117萬平方米，按照公司在珠海的平均售價，120億元收購金額對應約43萬平方米的銷售面積，相當于公司在珠海土地儲備的36%。從銷售金額看，收購金額相當于公司2023年銷售額的10%。
廣發證券認為，本次收儲，為首次地方政府與上市公司間達成的大規模收儲協議，為后續其他城市與公司收儲提供參考模板，是收儲政策落地的重要節點。
不過方正證券也提醒，作為交易雙方，對收儲價格的博弈將使得談判流程較長，開發商角度將爭取更高的收儲價格以保障公司利益，地方政府將爭取更低的收儲價格以提升保障房的租金收益率。
收儲對樓市去庫存效果最直接
收儲政策走向將會如何，對市場又有什么樣的影響。
浙商證券稱，深圳市發布保障房征集公告具備標志性意義。下半年值得關注的是收儲政策條件的放松和落地速度的加快，年內政策加碼企穩地產仍是大概率事件。
天風證券在報告中提出，近期政治局會議、央行工作會議等多次重點提及下半年全力堅持并落實“收儲”相關工作，預計下半年其他高能級城市有望較快跟進，疊加供給端年內核心城市土地供應顯著收縮，收儲、土地供給縮量等“主動式”去庫存方式均將加快各地供需關系平衡進程，政策目標或旨在“穩定價格”。
陳文靜表示，國企收儲未售新房將對市場產生多方面影響。第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最為直接。
方正證券認為，地產多端數據出現邊際改善，同時“收儲”等政策端動作加速推進，行業底部特征信號顯現。伴隨政策持續發力，行業有望由局部企穩向全局擴散。
國泰君安在研報中表示，隨著越來越多的高線城市宣布收購存量住房，收購價格將成為市場關注的焦點。若價格處于合理水平或高于市場預期，將改善市場情緒，也有助于開發商資產價值的重估。
責任編輯：王健
