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住房養老金“錢從哪里來”？曾有多位全國兩會代表委員建言
財聯社8月26日訊（記者 郭松嶠） “房屋養老金制度”近期引起社會廣泛關注。
今日，住房和城鄉建設部建筑雜志社智庫研究院執行院長肖正華發文表示，房屋養老金制度，其實是一項為老百姓房屋安全和生命財產安全考慮的、兜底性制度設計，早就在國務院辦公廳下發通知文件里提出過。此外，房屋養老金和房地產稅完全是兩回事，傳言房屋養老金是另一種房地產稅，純屬混淆視聽、牽強附會，是刻意誘導，以此引發大眾誤解。
中央財經大學教授、法學院院長尹飛表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養老金”。
“房屋養老金”已在兩會被提及多次，有政協委員建議從土地出讓收益中計提房屋養老資金
財聯社記者注意到，“房屋養老金”并非近期新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
2023年6月，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹便曾發表署名文章提出，住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期，城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，進入城市更新的重要時期，要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。
此外，涉及房屋養老金的話題也多次在兩會上提及。
例如，在2023年全國兩會期間。全國人大代表樊蕓圍繞“房屋養老金”問題建言，認為全國人大應立法設立城鎮房屋養老金管理法，確保人民生命財產安全；全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議建立房屋養老金制度的建議，探索破解房屋安全管理難題。
樊蕓曾對媒體表示，需要結合城鎮房屋安全管理法律體系建立逐步推進，以法律條文形式對建立房屋養老金制度、業主足額繳納住宅專項維修資金作出規定。同時，將房屋養老金管理規定上升到國務院行政法規層面，確保房屋養老金公共賬戶資金來源。明確省、市級財政需要撥付土地出讓金收益、土地增值稅、房產稅和其他專項資金用于建立房屋養老金公共賬戶資金。
佘才高曾建議，財政部、自然資源部、應急管理部、人民銀行、銀保監局加強協同，共同參與房屋養老金的制度設計，推動部分城市的先行試點工作。特別是財政部要開展資金來源方面的研究，探索在土地出讓金按比例劃取部分用于補充后續的房屋養老金公共統籌賬戶。
今年全國兩會期間，長期關注房屋養老金制度的全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強對媒體表示，去年他提交了《關于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》，得到了相關部門的積極反饋。今年他針對其中“錢從哪里來”的關鍵難點，提交了《關于從土地出讓收益中計提房屋養老資金的提案》。
柴強建議，參照從土地出讓收益中計提農業土地開發資金、農田水利建設資金、教育資金等做法，每年從當年土地出讓收益中提取一定比例，作為房屋養老金中的部分資金。
和住宅專項維修資金有何關系？
事實上，目前我國關于住宅的維修、更新、改造已有住宅專項維修資金。
據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。
“房屋養老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，盡管我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本5-8%繳納房屋維修基金的制度，房屋維修基金制度在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發揮了重要的作用，但因數量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區更新需要。
“房屋跟人一樣，隨著歲月流逝和使用年限延長，會慢慢變老，從而出現各種問題。”上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮也持同樣看法。
嚴榮表示，這些問題經常與房屋安全相關，或者埋下安全隱患，或者出現構筑物脫落甚至建筑物倒塌。按照法律法規，“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”，產權人是房屋安全第一責任人。但是房屋安全有外部性，可能會危及到人民群眾生命財產安全，而且產生隱患或造成損害的可能是公共部位或設施。如果沒有合適的制度安排，這類風險隱患很難及時消除，可能給無辜的第三方造成損害。這很像“公地的悲劇”，有人受益，但無人盡責。因此，有必要在現有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎上，探索建立公共賬戶，由此組成相對完整的房屋養老金制度框架。
財聯社記者注意到，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。
中信證券研報顯示，造成住宅專項維修資金使用率低的原因主要包括缺乏明確的規則規范維修資金使用；專項維修資金的代管機構缺乏人手，無力清晰了解社區具體情況，更愿意從緊，而不是從寬理解社區養護和維修的需求；決策審批手續復雜等多種因素。
中國社科院保險與經濟發展研究中心副主任，中國社科院金融研究所創新工程執行研究員閻建軍發文表示，城鎮多層多業主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環節，在現有制度體系下，對于多層多業主住宅的共有部分（包括房屋主體結構、電梯、外墻面等），業主安全責任無法落實，業主委員會“有權無責”。動用住宅專項維修資金要求三分之二以上業主參加、過半數同意，門檻過高，程序漫長。
“我國城鎮存量住房時間跨度長、數量大、房屋老化日益嚴重。由于住房安全治理機制不完善，房屋隱患多，補齊房屋安全治理領域的短板迫在眉睫，政府不得不對既有房屋安全承擔更多責任，推行房屋養老金制度改革迫在眉睫。”
此外，上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮通過《建筑雜志社》表示，公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮土地出讓收益，這體現“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來自于老舊小區改造資金以及其他財政資金。所以，當前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當然，在管理模式上，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶有區別。所以，探索建立房屋養老金制度，政府設立公共賬戶，是堅持人民至上、生命至上，統籌發展與安全的重要舉措。
責任編輯：王健
